不動産登記の手続きとは

不動産登記の手続きとは不動産を売買した時や相続した時、「不動産登記」をする必要があります。しかし、不動産登記の内容や方法について、詳しく知っているという人は少ないでしょう。不動産登記の内容や手続きについて解説致します。

不動産登記とは

「登記」とは、権利関係を公的に明らかにするための制度です。不動産登記をはじめ、商業登記や法人登記など、さまざまな種類があります。「不動産登記」は、土地や建物が誰のものであるかをはっきりさせるための制度です。

不動産登記をすると、法務局が管理している公の帳簿に土地・建物に関する情報が記録されます。その内容は、「どこにある、どんな不動産か」「誰が所有しているか」「どの金融機関から、どれくらいお金を借りているか」といった情報です。

記録内容は一般に公開され、手数料を支払えば誰でも閲覧できます。また、登記簿謄本（登記事項証明書）の交付を受けることもできます。不動産登記が必要となるのは、以下のような場合です。

1.不動産を取得したとき

不動産を購入した場合や相続した場合は、所有権が移ったことを示す「所有権の移転登記」をしなくてはいけません。新築した場合や、まだ登記されていない建物を購入した場合は、「建物の表題登記」と「所有権の保存登記」をします。

2.住所変更や姓が変わったとき

住所が変わったときや、結婚などに伴い姓が変わったときは、登記名義人の「住所・氏名の変更登記」をする必要があります。

3.所有者が亡くなったときや、相続したとき

不動産の所有者が亡くなり相続が発生した場合は、相続人が「所有権の移転登記」をします。

4.住宅ローンを払い終えたとき

住宅ローンを完済したときは、金融機関から発行される証明書類を使い、不動産に設定されている抵当権を抹消する手続き「抵当権の抹消登記」をします。

5.建物を取り壊したとき

建物を取り壊した場合は、「建物の減失登記」をする必要があります。

不動産登記の手続き方法

不動産登記において、「建物の表題登記」には1か月という期限が設けられています。新築の場合は「建物の完成後1か月以内」、未登記の建物を購入した場合は「所有権を取得した日から1か月以内」に申請しなくてはいけません。期限を超過したら必ずしも罰則の対象となったり、申請できなくなるものではありませんが、速やかに登記を申請するべきかと思います。

他の不動産登記においては、特に期限は定められていません。しかし、申請をしておかないと、将来思わぬトラブルが発生する恐れがあります。

不動産登記関連の登記手続きは、司法書士に依頼するのが一般的となります。お困りの際には、当事務所までお気軽にお問い合わせください。

遺言の手続きとは？

家族や知人など、亡くなった人が遺言を遺していた場合、遺言の手続きをする必要があります。遺言は、公正証書遺言以外は家庭裁判所で検認作業をしなくてはいけません。法務局保管の自筆証書遺言だった場合は、検認は不要とされています。遺言の手続きは、大まかにいうと以下の流れで行われます。

1.家庭裁判所に検認の申し立て

遺言書が見つかったら、最初にすべきことは家庭裁判所への検認の申し立てです。遺言書が封筒などに入っていた場合、勝手に開封することはできません。遺言書を勝手に開封してしまうと、遺言内容について争いがおきたり、手続きの際に問題となることがあります。

2.家庭裁判所での検認手続き

検認申立書、遺言者の戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、といった必要書類を提出し、検認手続きの申請をします。不備がなければ1か月ほどで検認期日が知らされます。

検認当日には、申立人と出席した相続人、家庭裁判所職員の立会いのもと、遺言書が開封されます。当日行うことは、遺言内容や筆跡、署名などの確認です。確認作業が終われば検認調書が作成され、相続手続きの際に必要となる検認証明書の発行が可能となります。

3.相続手続き開始

検認が終了すると、すべての相続人に通知されます。不動産や預貯金の相続には、検認された遺言書と検認証明書が必要です。不動産の名義変更や相続税の申告には、それぞれ別の手続きが必要となります。

相続の手続きとは

相続の手続きについて以下となります。

1.遺言書の有無を確認

相続の手続きは、遺言書があるかどうかで大きく変わってきます。遺言書がある場合、相続処理は遺言書の内容に沿って処理されなければなりません。もしも遺言書がない場合は相続人の合意によって手続きを進めていくこととなります。

2.相続人の調査・確認

遺言書がなかった場合や、相続財産の分割方法が決まらない場合は、法定相続人が話し合って遺産分割方法を決めなくてはいけません。協議のためには、誰が相続人にあたり、誰が相続人ではないかをはっきりさせる必要があります。

思わぬところから相続人が現れる可能性もあるため、相続人の調査と確認作業は慎重に進められなくてはなりません。相続人が全員揃っていない状態で協議しても、法的には無効となります。

3.相続財産を調査

相続財産に含まれるものは、預貯金や生命保険積立金などの金銭債権をはじめ、土地や建物といった不動産、貴金属などの動産、有価証券などあらゆる資産が対象となります。相続財産はプラスのものだけでなく、借金や住宅ローンといった負債も含まれるため、注意が必要です。

4.遺産分割について協議

法定相続人と相続遺産についての調査が終われば、誰がどの財産を相続するかを協議する段階に入ります。遺産分割には、相続人全員の合意が必要です。遺産分割については、特に期限が定められているわけではありません。協議が長引くことも珍しくなく、被相続人の死亡後何年も協議が進まない、といったケースもあります。

遺産分割の協議が長引いてしまうと、相続財産がバラバラになってしまったり、相続人の範囲が拡大してしまったりするリスクもあります。スムーズな遺産分割のためには、早めの協議決定が肝心です。

5.相続方法を選択

遺産相続において、相続人は相続の方法を選択できます。方法は3つあり、「単純承認」「限定承認」「相続放棄」の中から選択可能です。

・単純承認
遺産をすべて引き継ぐ方法です。特別な手続きは不要で、3か月以内に相続放棄か限定承認しなかった場合は、単純承認したものとみなされます。

・限定承認
相続遺産にプラスのものとマイナスのものがあった場合、プラスとなる財産の範囲内に限定してマイナスの遺産も相続する方法です。ただし、この方法を選択するには、共同相続人全員が限定承認する必要がある上、公告手続きも必要となるため、あまり一般的な方法ではありません。

・相続放棄
相続人としての資格を放棄する方法です。相続人から除外され、プラス・マイナスどちらの財産も一切相続しません。

6.相続税を申告する

相続を知った日から10か月以内に、相続税を申告します。相続税は、一定の範囲内で非課税となるため、相続税の申告・納付が必要になるのは全体の5％程度が目安とされています。遺産分割協議が長引いている場合は、暫定的な申告・納付が可能です。

※相続税については司法書士が相談に乗ることは税理士法によって禁止されています。相続税の納付が必要な場合は提携している税理士事務所を紹介させていただきます。

7.遺産分割協議書を作成する

相続人同士で話し合い決めたことは、「遺産分割協議書」を作成し記録しておきます。書式や書き方に指定はありませんが、各機関（法務局や金融機関など）の手続きでも使用できるよう、書類を作成しなければなりません。分割方法についても様々な方法がありますので、こちらでお悩みの方はぜひとも弊所にご相談くださいませ。

8.相続登記する

相続した不動産について所有権移転登記します。相続登記が令和６年４月より義務化されます。これまでは登記はあくまでも申請人の任意でしたが、申請の義務が発生することとなります。
これまでなかなか相続が難しく放置されている不動産についても多く相談に乗ってまいりましたので、是非とも弊所にご相談くださいませ。

相続や不動産のことなら関根事務所へ

不動産の取得に関する手続きや、相続に関するお悩み・疑問があれば、ぜひ関根事務所までご相談ください。経験豊富なスタッフが、スムーズなお手続きをサポートいたします。不動産や相続でお困りの方は、ぜひ関根事務所にお任せください。